Le processus de l'immobilier d'évaluation

Estimateurs

Les évaluateurs sont agréés par l'État et peut être trouvé dans votre répertoire immobilier, agences immobilières, ou à la banque. Estimateurs travaillent souvent pour eux-mêmes, mais aussi travailler pour des entreprises hypothécaires, les courtiers immobiliers, les prêteurs, les entreprises et les organismes gouvernementaux. Un évaluateur est un professionnel qui possède les connaissances et l'expertise nécessaires pour estimer la valeur des biens immobiliers. Ils travaillent généralement pour des clients individuels et de se concentrer sur l'évaluation d'une seule pièce d'un bien immobilier à un moment, dépenser beaucoup de leur temps à étudier et rédiger des rapports.

L'étape la plus critique dans toute évaluation est pour l'évaluateur d'identifier l'utilisation optimale et d'une propriété donnée. Ce document servira de base pour tous les trois méthodes d'évaluation ou des techniques qui suivent.

L'utilisation optimale et

L'utilisation optimale est que l'utilisation qui se traduira par la plus haute valeur d'une propriété. Il sera ce que l'utilisation qui est physiquement possible et financièrement réalisable, et légalement autorisée. Par exemple, si une parcelle de terre vacante est situé le long d'une rue très fréquentée, est assez grand pour accueillir un grand magasin, est zoné pour un usage commercial de vente au détail, et un nouveau grand magasin on pourrait s'attendre à avoir du succès là-bas, alors la plus grande et la meilleure l'utilisation de ce site serait comme un site grand magasin. En revanche, supposons que ce même site a une maison là-dessus. S'il peut être démontré que la valeur de ce site est en fait plus comme une résidence que comme un site pour un magasin, puis l'utilisation optimale et serait aussi une résidence. L'utilisation optimale est tout au sujet quelle que soit l'utilisation de la propriété donne le plus de valeur sur le marché. Une fois que l'utilisation optimale et a été identifié, l'évaluateur commence à appliquer les techniques d'évaluation de base trois.

La méthode du coût

La méthode du coût: un ensemble de procédures à travers lesquelles une indication de valeur est dérivée en estimant le coût actuel de construction d'une reproduction de la structure existante, en déduisant l'amortissement accumulé et en ajoutant la valeur du terrain estimée. Le principe de substitution est la base de la méthode du coût, en ce sens qu'aucune personne rationnelle à payer davantage pour une propriété que le montant pour lequel il peut obtenir, par l'achat d'un site et la construction d'un bâtiment, avec un retard indu, une propriété de opportunité égale et l'utilité. Estimateurs généralement faire usage de données sur les coûts publiés le calcul du coût de construire un bâtiment. Ces sources de données sont disponibles en ligne et sous forme imprimée. La valeur des terres est déterminée par une comparaison du site en question avec d'autres sites similaires qui ont récemment vendus.

L'approche sur le revenu

La méthode du revenu est généralement utilisée dans l'évaluation des propriétés productrices de revenus. Il s'agit d'une technique par laquelle le revenu brut ou net d'un immeuble productif de revenu est capitalisé à un taux qui fournit un retour d'intérêt sur l'argent investi et une récupération de l'investissement en capital dans l'amélioration sur une période raisonnable de l'investissement. Capitalisation est accomplie pour de simples propriétés résidentielles telles que des maisons louées ou duplex par l'utilisation d'un loyer brut multiplicateur. Cela implique la multiplication du montant total du loyer mensuel d'un temps propriété d'un certain nombre (GRM) en divisant les prix de vente de propriétés similaires par leurs loyers mensuels. Propriétés commerciales et industrielles impliquent des formules plus complexes afin de déterminer leur valeur dans l'approche du revenu, telles que l'analyse des flux de trésorerie.

L'analyse de comparaison des ventes

Bien que des considérations de coûts et de revenus sont importantes, l'analyse de comparaison des ventes est ce que la norme de l'industrie pour les propriétés résidentielles. Estimateurs de connaître les quartiers dans lesquels ils travaillent. Afin d'assurer que tous les effets (positifs ou négatifs) de son emplacement seront reflétées dans l'analyse de comparaison des ventes, l'évaluateur doit sélectionner des ventes comparables de l'intérieur le même quartier la mesure du possible. Si cela n'est pas possible, l'évaluateur peut-être besoin de faire «quartier» ou «emplacement» des ajustements pour toutes les ventes qui ne sont pas soumis à cette caractéristique même quartier.

Pour les propriétés commerciales et industrielles, l'emplacement dans un certain quartier ne peut pas aussi important que les caractéristiques de son emplacement physique spécifique. Un site commercial doit être dans un endroit qui convient pour les types d'entreprises qui pourraient s'y installer, mais aussi doit être d'une taille appropriée, la forme et ont un accès approprié aux clients. Par exemple, une station-service a besoin d'avoir un site qui est assez grand et que les clients peuvent entrer et sortir facilement. En conséquence, les ventes de sites qui pourraient accueillir une station d'essence sont comparées et ajustées pour correspondre aux caractéristiques de l'emplacement en question.

La même chose est vraie des autres aspects de la propriété, tels que la taille, la qualité et les caractéristiques des bâtiments. Les différences que le marché réagit à sont ajustés dans les ventes comparables à refléter ce qui est présent dans le «sujet» des biens qui est évalué. Si une maison vendue dispose d'une cheminée et le sujet ne possédez pas un, mais le marché considère une cheminée à jouer un rôle important, l'évaluateur procède à un ajustement à la baisse des prix de vente de la maison comparable vendu parce qu'il en avait un et le bien évalué ne fonctionne pas. L'inverse est vrai lorsque la maison est évalué dispose d'une fonctionnalité que les maisons d'autres qui se sont vendus n'ont pas. La question fondamentale est quelles sont les caractéristiques sont présentes dans une propriété que les acheteurs sont prêts à payer un supplément pour obtenir, ou paieront moins si elle ne sont pas là? Lorsque des différences existent, l'évaluateur doit déterminer combien un acheteur typique ajouter ou déduire pour elle.

Estimation de la valeur finale

Une fois que l'évaluateur a terminé les trois techniques, il est temps de décider lequel d'entre eux est le plus fiable et suit de plus près les actions du marché. Pour les propriétés résidentielles, l'analyse de comparaison des ventes est généralement le plus fiable. Pour les propriétés commerciales ou industrielles, tous les trois techniques (ou des parties d'un ou plusieurs) peut être fiable. L'évaluateur concilie les différents aspects de chaque technique dans ce qu'il ou elle croit produit un avis crédible et supportable de la valeur. Le résultat est l'estimation du prix final, qui, selon les besoins du client, peut être exprimée comme un seul numéro ou une plage de valeur....